Ev alacak Yabancılara tapu ekspertiz zorunluluğu getirilmiştir. Taşınmaz değerleme raporu olarak da bilinen ekspertiz raporu, konut satın alacak, satacak ve kredi verecek tarafların haklarını koruma amacı ile düzenlenmektedir. Gayrimenkulün gerçek bedeli tarafsız uzmanlarca değerlendirilir ve alış satış işlemleri bu rapor üzerindeki bedele uygun olarak yapılır. Ev satın alacak yabancı kişinin, konutun değeri, tapusu ve konut üzerinde ipotek olup olmadığı ya da iskân durumu konusunda doğru bilgilendirilmesini sağlamaktadır. Tapu ekspertiz alınacak taşınmaz için kredi çekilecek ise bankalar belirlenen tapu ekspertiz değerinin %80’i oranında konut kredisi vermektedir. Tapu Ekspertiz raporu, bireysel talep üzerine ya da banka başvurularında kullanılmak amacıyla bağımsız kişi ve kuruluşlarca düzenlenir. Gayrimenkul için alınan rapor 3 ay süre ile geçerlidir. Rapor hazırlanırken evin bulunduğu konum, çevresel şartları ve büyüklüğü gibi birçok konu evin değeri için önemlidir. Ekspertiz kuruluşları BDDK’nın internet sitesinden yayınlanmaktadır.
Türkiye’den ikamet iznini gayrimenkul üzerinden alan yabancılarda bu gayrimenkulün alışında ve satışında uzman incelemesi raporu zorunlu tutulmamaktaydı. Tapu Ekspertiz raporu Gayrimenkul üzerinden Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunan yabancılara zorunlu tutulmaktayken Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 15.02.2019 da yayınladığı 2019/1 sayılı genelgesi ile artık bütün gayrimenkul satış veya alışları için zorunlu hale getirilmiştir.
Bu genelgeye göre 04.03.2019 tarihinden sonra yapılan alış ve satışlarda uzman değerlendirme raporu istenecektir.
Ancak ev alacak Yabancılara Tapu ekspertiz zorunluluğu yalnızca gayrimenkulün alıcısı veya satıcısı yabancı gerçek kişi olan kişiyi kapsamaktadır. Yabancı şirketlerin Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri veya Türkiye’deki gayrimenkullerini satmaları durumunda ekspertiz yükümlülüğü ile ilgili bir zorunluluk şu an için bulunmamaktadır.
Diğer bir yandan da bu ev alacak yabancılara tapu ekspertiz zorunluluğu henüz noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerini kapsamamaktadır. Satış vaadi sözleşmesi, taşınmazların satışına yönelik işlemlerde resmi bir belge niteliği taşıyan ileri tarihli bir satış kontratının teminatını oluşturan bir ön sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Bu doğrultuda, alıcının sözleşmeye dayanarak tek başına asıl satışın yapılmasını isteyemez. Diğer bir deyişle, taraflarından biri yabancı olan satış vaadi sözleşmeleri bakımından gayrimenkul değerlemesi yaptırma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak yakın zamanda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün taraflarından biri yabancı olan satış vaadi sözleşmeleri bakımından da aynı zorunluluğu getireceği söylenmektedir.
2019/1 sayılı Genelgeye dayanarak gayrimenkul değerleme raporları, düzenlendiği tarihten itibaren üç ay süreyle geçerli olacaktır. Yabancının tapu devri amacıyla tapu müdürlüğüne başvurduğu tarihten itibaren üç aydan daha eski tarihli gayrimenkul değerleme raporları değerlendirmeye alınmayacaktır.
Tapu ekspertiz raporu alındıktan sonra gayrimenkulün satışı iptal olur ise alınan bu uzman raporu üç at geçerli olacağından tekrar edilecek satışta yeniden rapor alınmasına gerek yoktur. Bunun dışında gayrimenkulün değerini değiştiren durumlar söz konusu olursa, üç aylık sürenin geçip geçmediğine bakılmaksızın yeni bir gayrimenkul değerleme raporunun temin edilmesi gerekecektir. 2019/1 sayılı Genelgede, cins değişikliği, yola terk, irtifak hakları tesisi halleri gayrimenkulün değerini değiştiren durumlara örnek olarak sayılmıştır. Bu sayılanların dışında, gayrimenkulün koruma sınırı içerisine alınması, SİT alanı ilan edilmesi, orman şerhi düşülmesi, kamulaştırma alanı içinde kalması gibi haller de gayrimenkulün değerini değiştiren durumlar olarak kabul edilir. Bunların dışında imar planı değişiklikleri de gayrimenkulün değerini etkileyebilir.
Tapu Harcı
Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yayınlanan 2019/1 sayılı Genelge ile gayrimenkul değerleme raporunda belirtilen mevcut durum değerinin, tapu harcını belirleyeceği bildirilmektedir. Bu düzenlemenin iki önemli sonucu vardır;
- Alıcısı veya satıcısı yabancı kişi olan gayrimenkul satışlarında artık tapu sicilinde gayrimenkulün değerini düşük beyan göstermek mümkün olmayacaktır.
Bilindiği üzere, düşük tapu harcı ve düşük vergi ödemek amacıyla gayrimenkul satışı sırasında taraflar satışa konu gayrimenkulün satış bedelini gayrimenkulün gerçek satış bedelinden düşük beyan etmektedir. 2019/1 sayılı Genelge ile getirilen düzenleme karşısında, alıcısı veya satıcısı yabancı gerçek kişi olan gayrimenkul satışlarında gayrimenkulün değerini düşük beyan etmek mümkün olmayacaktır.
- Gayrimenkulün mevcut durum değerinin esas alınacağı belirtilerek gayrimenkulün yasal olmayan unsurlarının değere etkisi olduğu varsayılmıştır.
Gayrimenkul değerleme raporlarında genellikle mevcut durum değeri ve yasal durum değeri olarak iki ayrı değer tespit edilmektedir. Yasal durum değeri, gayrimenkulün yasalara uygun kısmıyla sınırlı olarak değerini tayin ederken mevcut durum değeri gayrimenkulün yasaya uygun olup olmadığına bakılmaksızın fiili durumunu dikkate alarak değerini ifade eder. Bir örnek vermek gerekirse, kaçak bir kat çıkmak suretiyle yapı ruhsatına aykırı yapı yapılması halinde, binanın yasal durum değeri tayin edilirken söz konusu kaçak kat göz ardı edilir. Buna karşılık binanın mevcut durum değeri tespit edilirken kaçak katın değeri de dahil edilir. Buna karşılık her şeyiyle yasalara uygun olan bir yapının yasal durum değeri ile mevcut durum değeri aynıdır.
Bu yasal durum değeri ile mevcut durum değerleri resmi senetli rapor tablosu şeklinde istenecektir.
2019/1 sayılı Genelge ile gayrimenkul değerleme raporlarında belirtilen mevcut durum değerinin esas alınacağı belirtilmiştir. Böylelikle tapu müdürlükleri, yapının yasal durumuyla ilgilenmeksizin, mevcut durumunun değerlemesi neticesinde tespit edilen değerini esas alacaktır.
Sunulan değerleme raporları bilgisayarda tarandıktan sonra Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine yüklenecektir.